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高力洞察-对话ChatGPT, 探究老旧商务楼宇改造

/美通社/ -- 近日，由美国人工智能实验室OpenAI推出的chatGPT吸引了全世界的关注，主要在于它超强的对话逻辑和专业知识未来可能取代很多人类的工作。基于此，高力国际就城市老旧商务楼宇更新的相关问题，与chatGPT进行了一次对话，探究人工智能与积累实际操作经验的专业咨询公司对于城市更新看法的异同之处，内容如下：

Hello, 我是一家国有企业的管理者，我们企业拥有一栋楼龄在20年以上的老旧商务楼宇，目前该商务楼宇租金水平较低，入驻企业品质不高。为了国有资产的保值增值，现计划进行改造。想听听你的建议。

ChatGPT：非常感谢您的介绍，我可以给您提供一些关于如何进行这个商务楼宇改造的建议：

1)  市场研究：在进行改造前，建议进行市场研究，了解该区域的商务楼宇租赁市场情况，了解租户需求和竞争对手情况。这将有助于确定改造后的楼宇在市场上的位置和价格。

2)  设计方案：确定改造的目标和设计方案，需要考虑楼宇的基本设施、外观、能源效率、环保等方面。根据租户的需求和市场趋势，考虑楼宇内部空间的布局和设计，使其更加适合不同类型的租户。同时，可以考虑使用可再生能源、节能设备等来提高楼宇的环保性能，这也能提高租户对楼宇的满意度。

3)  租户管理：改造后需要吸引高品质的租户入驻，这需要进行租户管理。可以考虑招募专业的物业管理公司，负责租户的招募、入驻、维护等工作。此外，为租户提供高质量的服务和支持，例如定期维护、设备更新等，有助于提高租户的满意度和忠诚度。

4)  财务规划：在进行改造时，需要考虑财务规划，包括改造成本、租金水平、回报率等方面。可以考虑制定长期规划和短期规划，确定合理的改造计划和租金调整方案，同时关注市场变化和租户需求的变化，随时进行调整。

以上是一些基本的建议，希望对您有所帮助。如果您有其他的问题或者需要更具体的建议，欢迎继续提问。

高力观点：ChatGPT为我们提供了物业更新改造的常规建议，但高力还可以根据我们实际的操作经验提供一些补充。我们在考虑进行商务楼宇更新改造时，前期的准备工作非常重要，需思路清晰，逻辑自洽，秉持运营前置、结果导向的思维模式。

首先，明确物业更新改造的目的。以此为目标导向，制定方案。

其次，明确项目的产业方向。根据后期要引进的企业，提供符合他们使用需求的物业条件。

再次，进行市场研究。了解区域内运营情况良好项目的租赁情况，清楚要达到此运营情况，我们需要满足哪些条件和标准。

最后，进行财务测算。估算满足后期良好运营条件下，进行改造的成本，可以实现的市场收益和回报率等。

1.  从改造主体来说，有哪些模式可以参考？

ChatGPT：从改造主体的角度来看，老旧商务楼宇的改造模式主要有以下几种：

1)  国有企业自主改造：国有企业拥有商务楼宇的所有权，可以自主进行改造。这种模式的优点是改造成本较低，改造效果可控，而缺点则在于可能缺乏市场竞争力，进一步提高租金难度较大。

2)  与开发商合作改造：国有企业可以与专业的开发商合作，由开发商负责改造商务楼宇，最终由国有企业进行经营和管理。这种模式的优点是利用开发商的专业优势，可以实现改造效果的提升和市场竞争力的提高，缺点在于改造成本较高，合作关系需要谨慎把握。

3)  委托管理公司改造：国有企业可以委托专业的管理公司进行商务楼宇的改造和管理。这种模式的优点是利用管理公司的专业优势，可以实现商务楼宇的规范化管理和运营，进一步提高市场竞争力，缺点则在于改造成本较高，委托管理风险需要谨慎评估。

4)  政府牵头改造：政府可以牵头进行商务楼宇的改造，提高商务楼宇的品质和市场竞争力，最终将商务楼宇交给国有企业或者其他经营管理主体进行运营和管理。这种模式的优点是改造成本较低，政府可以提供政策支持和财政补贴，缺点则在于政府主导过程，需要谨防政策风险和经营风险。

综上所述，老旧商务楼宇的改造模式从改造主体来说有以上几种，国有企业可以根据自身实际情况和市场需求选择合适的改造模式。

高力观点：ChatGPT提供的改造模式在实际过程中，有些运用较少。根据我们实际参与的项目来看，一般改造的模式主要分为自主改造、社会资本参与改造以及纯社会资本改造。其中自主改造对业主的专业性要求较高，如改造过程中对工程的专业把控以及后期招商运营的专业管理。社会资本参与，则是与开发商合作，情况较多的是业主出租物业，由开发商来进行物业的改造和运营。纯社会资本改造，一般是投资机构收购物业后来进行改造运营或出让。通常情况下，社会资本愿意参与或者收购的都是区位条件非常优越的物业。因此对于国有企业来说，自主改造可以通过更新后物业的增值效益满足国有资产增值的诉求，但同时需承担前期较大的资金压力和后期的运营风险。社会资本合作或收购一般谈判周期较长，不确定性因素较多，同时可能失去物业增值的机会，但无须承担前期资金压力。

2.  改造的流程有哪些？

ChatGPT：商务楼宇改造的流程一般包括以下几个阶段：

1)  前期准备阶段：确定改造目标和需求，进行项目可行性研究和市场分析，选择合适的改造模式，制定改造方案和预算，开展相关手续和资金筹集。

2)  设计阶段：进行方案设计和施工图设计，同时考虑改造过程中可能出现的技术和安全问题，如防火、抗震等问题。

3)  施工阶段：确定施工队伍和主要承包商，按照设计方案进行改造施工，同时进行质量监控和安全管理，保证工程进度和质量。

4)  验收阶段：进行工程验收，包括技术验收和安全验收等。验收合格后，可投入使用。

5)  运营阶段：进行商务楼宇的租赁和管理，保证商业运营的正常进行，同时进行财务管理和资产保值增值。

在以上流程中，需要注意风险管理和利益协调，如资金和预算管理、进度控制、安全和环保管理、市场需求和商业运营等方面的问题，确保改造效果和投资回报的实现。

高力观点：ChatGPT提供的改造流程非常完备。我们可以看到这其中涉及到诸多环节，且每一个环节链接紧密，任何一个环节的及时推进和专业把控都关系到项目最终的呈现效果以及后期的运营效益。因此，对于国有企业而言，有专业的PM来追踪把控整个过程至关重要。

3.  对于国有企业而言，老旧商务楼宇改造的难点在哪？

ChatGPT：对于国有企业而言，老旧商务楼宇改造可能存在以下几个难点：

1)  资金问题：老旧商务楼宇改造需要大量的资金投入，包括设计费用、施工费用、设备费用、管理费用等，而国有企业可能会受到财务预算等方面的限制，难以拿出足够的资金进行改造。

2)  管理问题：国有企业在商务楼宇改造中需要面对的管理问题也比较复杂，包括招标、合同管理、质量控制、验收等方面的问题，这需要有专业的管理团队和管理经验的积累。

3)  政策和法律法规问题：老旧商务楼宇改造涉及到多个政府部门和相关法律法规的规定，需要国有企业与政府部门进行沟通和协调，遵守相关规定和法律法规，避免违法违规。

4)  市场需求问题：商务楼宇改造需要考虑市场需求和客户需求，国有企业需要了解市场和客户需求的变化，进行合理的改造方案设计和商业运营管理。

5)  技术和安全问题：商务楼宇改造需要考虑技术和安全问题，如建筑结构、防火、抗震等方面的问题，需要有专业的技术人员进行技术设计和施工管理，保证改造效果和安全性。

因此，国有企业在老旧商务楼宇改造过程中需要面对多个难点和挑战，需要综合考虑各种因素，制定合理的改造方案和管理策略，确保改造项目的顺利实施和效果的实现。

4.  面对这些难点，有什么解决方式？

ChatGPT：国有企业可以通过以下方式来解决老旧商务楼宇改造中的难点和问题：

1)  合理筹集资金：国有企业可以通过多种方式筹集资金，如政府扶持、银行贷款、股权融资等，确保足够的资金投入到商务楼宇改造项目中。

2)  引入专业管理团队：国有企业可以考虑引入专业的管理团队和顾问，进行商务楼宇改造项目的规划、设计、施工、验收和运营管理，确保项目进展和效果的实现。

3)  积极与政府部门沟通协调：国有企业需要积极与政府部门沟通协调，了解政策和法律法规的规定，确保改造项目的合规性和顺利进行。

4)  了解市场需求和客户需求：国有企业需要了解市场和客户需求的变化，制定合理的改造方案和商业运营管理策略，满足客户需求，提高商务楼宇的市场竞争力和租金水平。

5)  提升技术和安全管理水平：国有企业需要提升技术和安全管理水平，通过引入专业技术人员、加强安全管理和监督等方式，保证商务楼宇改造的技术和安全性能达到要求。

高力观点：针对国有企业改造遇到的难点和解决方式，ChatGPT给出了良好的回答和建议。这其中引入专业管理团队可以帮助国有企业解决物业更新改造过程中遇到的诸多难点，包括从前期准备到后期运营的全流程问题，推动项目的顺利进行。高力国际在这方面积累了丰富的操作经验，以全生命周期的陪伴式服务保障项目的呈现效果以及业主方运营团队的建立，以专业的角色无缝切入最后以伙伴的方式完美退出。

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